相続不動産の登記義務とは？放置リスクと罰則

こんにちは！

相続業務に特化した、狛江の行政書士の土橋（つちはし）です。

今回は「相続不動産の登記義務化」についてお話しします。

「え、相続登記ってやらないと罰金なの？」

 

実は2024年4月1日から、罰則がつく形で相続登記が義務化されました。

ここでいう「登記」とは不動産の所有者が誰であるかを、第三者でも分かるように法務局へ名前を登録することです。

実は、2024年までは相続登記は義務ではありませんでした。

では、なぜ義務化されたのでしょうか？

その背景には「所有者不明土地の増加」という社会問題が挙げられます。

所有者不明土地とは、登記簿謄本を見ても現在の持ち主が誰か分からない、または分かっていても連絡が取れない土地のことです。

持ち主と連絡が取れないと、その土地にある建物が壊れかけて周辺に危険が及んでいても、基本的には誰も手出しができなくなってしまいます。

つまり不動産絡みでトラブルが起きた時に「責任者が誰だか分からない」というケースが生じてしまう問題ですね。これを防ぐために「相続した不動産は必ず登記して、所有者を明確にしましょう」ということになったのです。

今回は、この義務化の内容と注意点などについて解説します。

相続不動産登記の義務化とは？

不動産を相続または相続人への遺贈によって取得した人は「不動産を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記をする必要があります。正当な理由なく登記をしないと、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科せられる可能性があります。

ポイントは「亡くなった日から3年」ではなく「取得を知った日から3年」という点です。

具体的には次のようになります。

・遺産分割協議で取得した場合 → 協議が成立した日から3年以内

・協議なしの法定相続の場合 → 相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内

・相続人への遺贈によって取得した場合 → 遺言の内容を知った日から3年以内

注意点！過去の相続も義務化の対象です

「2024年4月1日より義務化が施行されたのだから、それ以降に発生した相続だけが対象で、昔の相続は対象外でしょ？」と思う方もいるかもしれません。

しかし、そうではありません。

2024年以前の相続で取得した不動産も、登記義務化の対象です。

過去の相続分についても、原則として2027年3月31日までに相続登記の申請を行う必要があります。お心当たりのある方はご注意ください。

遺産分割協議がまとまらない（相続人が決まらない）時は？

相続の内容によっては、誰が不動産を取得するか（遺産分割協議）がすぐには決まらないこともあります。

その場合でも「決まっていないから」という理由で放置していると登記義務違反になってしまいます。ではどうすれば義務を果たせるのでしょうか？

手段としては次の2つがあります。

① 保存行為による相続登記

各相続人が、自分の法定相続分の割合でひとまず共有名義にする登記です。

この手続きのことを一般的に保存行為と呼びます。

保存行為をすることで一旦、登記義務を果たしたことになります。（期限は相続を知った日から3年以内です）

その後、遺産分割協議がまとまり、法定相続分とは異なる形で誰かの単独所有などに決まったら再度登記をする必要があります。（こちらの期限は協議が成立した日から3年以内です）

それぞれ怠ると10万円以下の過料が科せられる可能性があります。

この方法は正式な登記ですが、後から遺産分割協議で別の取得者に決まった場合には、改めて登記が必要になります。

正直実務ではあまり使われていない印象があります。理由は後述する2番目の手段の方がより簡単で費用も抑えられるからです。

② 相続人申告登記

こちらは義務化に合わせて2024年に新設された制度です。

登記の内容は「私がこの不動産の相続人の一人です」と申告することのみです。所有権の共有割合などは記載しません。これを申し出るだけで、申告した相続人は「登記義務を一旦果たした」とみなされます。

冒頭で触れた「所有者が誰か分からなくなることを防ぐ」という国が抱える問題の解決策としては、少なくとも「登記名義人に相続が発生し、誰が相続人の一人なのか」を公示することができます。

相続人が複数人いる場合は、それぞれが申告する必要がありますが、実務では相続人の代表者を定めて一括で委任申請することが多い印象です。

もちろん、この申告をした後、正式に遺産分割協議がまとまって不動産の取得者が確定したら、その日から3年以内に正式な相続登記を行う必要があります。これを怠ると、結局10万円以下の過料が発生してしまうのでご注意ください。

まとめ

今回は、2024年からの相続による不動産登記の義務化について解説しました。

背景としては、所有者不明の土地が無視できないほど増加しており不動産トラブルが起きた時の責任の所在を明確にする目的があります。

一番の注意点は、2024年以前の過去の相続も登記義務の対象になるということです。お心当たりのある方は、2027年3月末までに必ず手続きを済ませましょう。（もし期限に間に合わなくても最終的にはすることになるので、遅れても必ずやりましょう！）

また、遺産分割が決まっていない場合には、「相続人申告登記」という制度を活用するのが簡単で便利です。

不動産の登記に関して相談したい方は、法務局が相談先です。弊社に「登記も含めてまとめて相談したい」という方もご安心ください。

当事務所では、提携弁護士と連携しながら対応しておりますので、相続登記を含めた不動産相続のご相談も可能です。

「うちのケースって登記しないとまずいの？」

この段階でOKです。

相続登記は期限と状況によって対応が変わります。
まずは現状を整理するところからご相談ください。

相続したけれど使わない土地は国に返す制度もあります。
参考：いらない相続土地を手放す！「相続土地国庫帰属制度」の要件と費用