【狛江の相続】故人の不動産が不明？名寄帳と調査制度を行政書士が解説

こんにちは！相続に特化した狛江の行政書士、土橋（つちはし）です。

今回は、遺産の一つである「不動産を調査するために活用する制度」についてご案内したいと思います。

故人が不動産を所有していた場合、「間違いなく今の自宅しかない」と確信があるケースでは、調査はそれほど難しくありません。

しかし、「そういえば、先祖から受け継いできた地方の山林があるとか言っていたな…」といった場合、その不動産の詳細な場所や情報は、ご遺族の方には全く分からないことがよくあります。

相続では、地方の山林や私道なども含め、故人が所有していた不動産は「全て」調査し、把握する必要があります。

そんな「実態がよく分からない不動産」の調査に使える強力な制度についてまとめましたので、ぜひご確認ください。

故人の所有不動産を調べるための2つの制度

不動産の調査には、大きく分けて以下の2つの制度を活用します。

1. 所有不動産記録証明制度

2. 名寄帳（なよせちょう）

それぞれの特徴と注意点を確認していきましょう。

① 所有不動産記録証明制度とは

所有不動産記録証明制度とは、全国の登記済み不動産を一覧的に把握できる制度です。2026年2月2日に施行された、比較的新しい制度になります。

これは、法務局が「氏名」と「住所」を手がかりにして、全国に登記されている不動産をまとめて一覧化し、証明書として発行してくれるものです。これを活用することで、被相続人（故人）が全国のどこに不動産を持っていたかを一括で確認できます。

「じゃあ、この制度だけ使えば問題ないのでは？」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、この制度だけでは全ての不動産を調査することはできません。なぜなら、対象となるのが「登記されている不動産のみ」だからです。また登記されていてもコンピュータ化されていない不動産も抽出の対象外になります。

不動産は登記がなくても「誰が買ったか」「誰が相続したか」といった実態関係で所有権が成立します。第三者に証明するために（対抗するため）に登記制度があります。

つまり「登記はされていないが所有権はある」という不動産が現実には数多く存在するということです。（現在は相続に伴う不動産登記が義務化されましたが、義務化されていなかった時期が長く、問題が顕在化してきました）

結論として「所有権の登記がない不動産やコンピュータ化されていない登記情報はこの制度では見つけられない可能性がある」という弱点があることを覚えておいてください。

またもう一つの注意点として所有不動産記録証明制度は、請求時に入力した氏名・住所等の検索条件に基づいて検索されるため、登記上の住所・氏名とのズレがあると抽出漏れが生じる可能性があることです。場合によっては、旧姓や過去の住所を手がかりに検索することで、見落としていた不動産が見つかる可能性もあります。

② 名寄帳（なよせちょう）とは

名寄帳とは市区町村ごとに管理している「所有者別の不動産情報をまとめた書類」のことです。

これは故人が住んでいた住所地の役所ではなく、「不動産が存在する市区町村」に請求することで取得できます。（※東京23区の場合は都税事務所になります） この名寄帳に書かれている情報が、相続手続きにおいて非常に重要なデータとなります。

名寄帳の注意点は、「不動産がある市区町村ごとに請求が必要」という点です。つまり、A市とB市に不動産があれば、それぞれの役所に請求しなければなりません。

ということは、「おそらくあの辺りの市区町村に不動産を持っているだろう」という事前の「あたり（目星）」がついていることが前提となります。逆に言えば、相続人が全く予想もしていない遠方の市区町村に不動産がある場合、そこに名寄帳を請求するという発想自体が出てきません。

見落としがちなケースとしては、私道、山林、共有持分、未登記に近い扱いのものなどがあります。

以上のことから、名寄帳も相続財産調査における「網」の一つであり、これだけで完全に全ての不動産を拾い上げられるわけではないという点が重要です。

名寄帳を請求できる人

名寄帳は、誰でも自由に請求できるわけではありません。基本的には、固定資産税の納付義務者である「不動産の所有者本人」のみです。

しかし、本人がお亡くなりになっている相続のケースでは、相続人も請求することが可能です。また、遺言執行者なども対象となります。 請求する際には、戸籍謄本や本人確認書類などが必要になりますので、事前に管轄の市役所等へ確認しましょう。

見落としを減らすための「調査の5ステップ」

不動産の財産調査で見落としを極力減らすためには、それぞれの制度の弱点を補い合う必要があります。ここでは、効果的な調査手順の一例をご紹介します。

１．まず「所有不動産記録証明制度」を使い全国の不動産を探す

被相続人の氏名・住所をもとに、不動産の所在候補を広く洗い出します。ここで「どの市区町村を当たるべきか」の目星をつけます。

２．固定資産税の通知書・課税明細を確認する

故人の遺品や郵便物から、固定資産税の通知書や明細を探します。ここで課税されている土地・建物、家屋番号、非課税っぽい資産の手がかりを拾います。（※共有不動産の場合、明細書は代表者にしか送付されない点に注意が必要です）

３．「名寄帳」を、あたりをつけた市区町村ごとに請求する

その自治体内の不動産を一覧で確認し、課税明細だけでは見えにくい資産の手がかりを拾います。

なお、名寄帳の記載内容や、非課税資産・共有持分の載り方は自治体によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。

４．法務局で「登記事項証明書」を取得し裏取りをする

名寄帳で判明した不動産について、地番・家屋番号・共有持分・登記名義が実態と合っているか照合します。

５．未登記や不一致があれば追加調査をする

権利証、売買契約書、建築確認資料、郵便物、関係者への聞き取り、現地確認などで情報を補完し、パズルを完成させます。

まとめ

今回は、相続において非常に重要な「不動産の財産調査に使う制度」についてまとめました。

故人が複数の不動産を所有しており、ご家族もその詳細を把握していないというケースは珍しくありません。そのような場合は、今回ご紹介した制度と手がかりをフル活用して、地道に財産調査を行う必要があります。

しかし、現時点では「一つの制度を使えばすべてが網羅できる」という魔法の杖はありません。かといって、際限なく調査を続けるわけにもいきません。実務上は「一般的にここまでやれば調査として十分だろう」というラインが存在します。

ご自身での調査が難しいと感じた場合や、見落としがないかご不安な点がございましたら、当社までどうぞお気軽にご連絡ください。

お疲れ様でした！